Prețurile locuințelor în România se confruntă cu o presiune ascendentă semnificativă, un fenomen amplificat nu doar de dinamica cererii, ci, mai ales, de o scădere notabilă a ofertei de locuințe noi, o situație care se prefigurează a fi un factor determinant pentru evoluția pieței în lunile următoare. Această tendință, departe de a fi un simplu episod izolat, este rezultatul unei convergențe de factori complecși, de la provocările macroeconomice și creșterea costurilor de construcție, până la întârzierile birocratice și politicile fiscale incerte, toți acești vectori cumulându-se pentru a restrânge volumul de noi proprietăți intrate pe piață.
Factorii Macroeconomici și Interni ce Asfixiază Oferta
Scăderea ofertei de locuințe noi pe piața din România nu este un fenomen izolat, ci rezultatul unei interacțiuni complexe de factori macroeconomici globali și interni, care au creat un mediu din ce în ce mai dificil pentru dezvoltatorii imobiliari. Unul dintre cei mai importanți vectori este creșterea costurilor materialelor de construcție. După o perioadă de fluctuații semnificative, inclusiv scăderi în 2023, prețurile la materiale esențiale precum oțelul, cimentul, lemnul, dar și alte materii prime, au înregistrat din nou creșteri
Pe lângă materiale, costurile cu forța de muncă în sectorul construcțiilor au crescut, de asemenea, semnificativ. Deficitul de personal calificat, combinat cu presiunile salariale generale din economie, a dus la o majorare a cheltuielilor cu personalul. Această creștere a salariilor, deși benefică pentru angajați, adaugă un strat suplimentar de costuri pentru dezvoltatori, contribuind la presiunea ascendentă asupra prețurilor finale ale locuințelor. Un alt factor crucial, cu un impact direct asupra ritmului dezvoltărilor, este birocrația excesivă și lentoarea în procesele de autorizare. În ciuda unor inițiative guvernamentale de simplificare, precum adoptarea avizării tacite în construcții, realitatea din teren arată că obținerea autorizațiilor de construire rămâne un proces anevoios, care poate dura de la câțiva luni la câțiva ani, în funcție de complexitatea proiectului și de primăria implicată. Blocajele înregistrate în trecut la nivelul unor primării, în special în orașele mari precum București și Cluj-Napoca, au dus la amânarea lansării a sute de proiecte rezidențiale, creând un gol în oferta actuală și viitoare. Această lipsă de predictibilitate și întârzierile prelungite descurajează investițiile, deoarece timpul înseamnă costuri suplimentare pentru dezvoltatori.
Incertitudinile legate de politici fiscale și legislative viitoare contribuie, de asemenea, la prudența dezvoltatorilor. Discuțiile privind posibilele modificări ale cotelor de TVA pentru achizițiile imobiliare, eliminarea facilităților fiscale în construcții sau alte modificări legislative pot crea un climat de instabilitate, determinând dezvoltatorii să adopte o poziție de așteptare. Nimeni nu dorește să înceapă un proiect amplu într-un cadru fiscal incert, care ar putea anula profitabilitatea. De asemenea, costul finanțării a influențat capacitatea dezvoltatorilor de a accesa credite bancare. Ratele dobânzilor ridicate fac ca împrumuturile pentru proiecte să fie mai costisitoare, limitând apetitul pentru risc și capacitatea de a iniția noi dezvoltări, mai ales pentru companiile mai mici sau cele cu un capital mai puțin robust. Toți acești factori, de la costurile materiale și ale forței de muncă, la obstacolele birocratice și incertitudinile legislative, converge pentru a constrânge oferta de locuințe noi, creând un deficit structural care va continua să influențeze prețurile în lunile și anii următori.
Citește și: Durere in partea stanga a corpului – cauze si remedii
Impactul Asupra Prețurilor și Perspectiva Cumpărătorilor
Impactul scăderii ofertei de locuințe noi asupra prețurilor este un subiect de interes major pentru toți actorii pieței imobiliare, de la dezvoltatori la potențiali cumpărători. O reducere a disponibilității de noi unități locative, într-un context de cerere stabilă sau chiar în creștere, conduce inevitabil la o presiune ascendentă asupra prețurilor. Este un principiu economic fundamental: când oferta scade și cererea rămâne constantă sau crește, prețul bunului respectiv se majorează. Acest fenomen este deja vizibil pe piața românească, unde, în ciuda unui anumit grad de prudență în rândul cumpărătorilor influențat de dobânzile încă ridicate la credite, prețurile nu doar că au rezistat, ci în multe cazuri au continuat să crească. Potrivit analizelor recente, prețurile medii ale apartamentelor au înregistrat creșteri constante în 2024 și în primele luni din 2025, iar proiecțiile indică o continuare a acestui trend. Lipsa de alternative pe segmentul locuințelor noi de calitate, cu standarde moderne de eficiență energetică și finisaje superioare, îi determină pe cumpărători să concureze pentru un număr limitat de proprietăți disponibile.
Această situație creează o dinamică de "blocaj" pe piață, unde proprietarii de locuințe vechi, văzând creșterea prețurilor la proprietățile noi, își ajustează, la rândul lor, pretențiile, contribuind la o majorare generalizată a prețurilor pe întregul spectru al ofertei. Astfel, chiar și apartamentele din blocurile vechi, care necesită renovări substanțiale, își văd prețul crescând, deși într-un ritm mai lent decât cele noi. Pentru potențialii cumpărători, această situație se traduce prin necesitatea de a aloca bugete mai mari pentru achiziția unei locuințe. O creștere de 10.000 de euro la un apartament de 100.000 de euro, de exemplu, poate reprezenta o sumă considerabilă și un obstacol financiar pentru mulți, mai ales pentru cei care depind de credite ipotecare. Chiar dacă ratele IRCC au început să scadă, facilitând accesul la credite, impactul pozitiv al acestei scăderi poate fi anulat de majorarea prețurilor proprietăților. Aceasta înseamnă că, pentru același efort financiar lunar, cumpărătorii ar putea accesa o proprietate mai mică, într-o zonă mai puțin dorită, sau vor fi nevoiți să își ajusteze drastic așteptările.
De asemenea, perspectiva unor modificări ale cotelor de TVA pentru locuințe sub o anumită valoare, de la 5% la 9%, începând cu anul 2025, a adăugat un element de incertitudine și a accelerat deciziile de achiziție pentru unii cumpărători și vânzări pentru unii dezvoltatori, generând un volum tranzacțional temporar mai ridicat, dar care nu rezolvă problema fundamentală a ofertei limitate pe termen lung. Pe termen mediu, dacă tendința de scădere a ofertei de locuințe noi persistă, piața ar putea deveni și mai dezechilibrată, cu o presiune și mai mare pe prețuri. Acest lucru ar putea duce la o accentuare a decalajului dintre puterea de cumpărare a populației și costul unei locuințe, făcând achiziția din ce în ce mai dificilă pentru prima casă. În concluzie, scăderea ofertei de locuințe noi este un factor critic care va influența decisiv evoluția prețurilor în lunile următoare, transformând achiziția unei proprietăți într-o provocare tot mai mare pentru români, în ciuda unui apetit persistent pentru investițiile imobiliare.
Citește și: Românii și Imobiliarele: Un Refugiu de Încredere în 2025
Citește și: Fondurile de Investiții: România, Noul Pilon Imobiliar al Europei de Est
Citește și: Casele cu Grădină și Apartamentele cu Terasă: Noul Etalon al Pieței Imobiliare
