În ultimele luni, investițiile străine în imobiliare din România au înregistrat o revenire spectaculoasă, evidențiind o mișcare strategică a capitalului european către piața est-europeană, unde randamentele real-estate par din ce în ce mai atractive în comparație cu centrele vest-europene aglomerate și scumpe. În acest context, spectrul geopolitic, variațiile de costuri, fiscalitate și potențialul de creștere sustenabilă al economiilor estice au atras atenția investitorilor din Germania, Franța, Olanda și chiar Scandinavia, care încep să regândească structura portofoliilor imobiliare.
Această mutație continuă nu este doar un trend economic, ci o recalibrare a percepției asupra regiunii; pe măsură ce costurile de construcție și salarizare relativ scăzute se combină cu rapide transformări legislative și o digitalizare accelerată, România apare ca o piață comparativ emergentă și bine aplicabilă strategiilor de diversificare a riscurilor.
Acest val străin indică și o recalibrare a percepției riscului. La un deceniu după criza financiară globală, investitorii soluționează tot mai puțin prin refugiu în piețe percepute ca ultra-mature și descoperă oportunități în state precum România, Polonia sau Ungaria, care nu doar oferă discounturi față de centre precum Paris, Berlin sau Londra, dar și promisiuni de urbanizare, inovare și conectivitate modernă.
Spre deosebire de anii anteriori, când străinii achiziționau mai ales terenuri sau clădiri de birouri vechi pentru recondiționare, acum vedem un interes real pentru construcții noi – elite de living, complexuri integrate, cartiere pentru clasa medie în expansiune, logistică ultimă generație pentru retail online și nu în ultimul rând, birouri flexibile într-un context post-pandemic care transformă modul de utilizare al spațiilor.
Pe de altă parte, autoritățile locale și cele centrale răspund acestor influxuri prin reforme legislative – mai clare în privința dreptului de proprietate și transparenței fiscale, alinierea la reglementări UE privind clădirile eficiente energetic și creșterea cooperării cu partenerii de dezvoltare europeană. În acest articol vom analiza în profunzime factorii determinanți, implicațiile macroeconomice, perspectivele pe termen mediu și riscurile ascunse ale acestei reorientări a capitalului către România.
Investiții europene în imobiliare românești: tendințe, segmente și impact asupra economiei
În ultimii ani, observăm un salt semnificativ în volumul investițiilor europene în România, în special în sectoarele rezidențial premium, logistică și birouri de clasă A.
Primul segment ce merită atenție este cel rezidențial. Acesta s-a maturizat, trecând de la cererea internă limitată la un interes tot mai mare pentru locuințe de nivel mediu-superior, adecvate pentru clasa de mijloc emergentă și expați. Dezvoltatorii străini au început să investească în proiecte urbanistice complexe, cu facilități moderne – spații verzi, spații de coworking, zonă comercială integrată – preluând know‑how-ul logistic și scăzând costurile unitare prin economii de scară și expertiză managerială.
În paralel, sectorul logistic a cunoscut o adevărată explozie, impulsionat de boom‑ul e‑commerce‑ului și migrarea lanțurilor de aprovizionare spre Est. Centrele de distribuție din jurul Bucureștiului, Clujului, Timișoarei și Aradului au atras capital european pentru construcția de parcuri logistice de ultimă generație, cu spații modulare, sisteme IoT integrate și eficiență energetică. Companii precum DWS Group, Logicor, CBRE Investment Management sau CTP investesc activ în extinderea capacității de depozitare, materializare și colectare a mărfurilor, generând locuri de muncă și creșterea conectivității regionale.
Sectorul birourilor cunoaște, de asemenea, o revitalizare. După o stagnare temporară cauzată de pandemia COVID‑19, spațiile de birouri moderne – flexibile, tehnic echipate, cu certificări BREEAM/LEED – redevin atractive pentru investitori. Cererea vine atât din partea firmelor de IT și servicii financiare, cât și din hub‑uri digitale. Investiții străine sunt vizibile în clădiri de birouri din București, Cluj‑Napoca, Iași și Timișoara, bazate pe modelele coworking‑urilor cu o infrastructură hibridă.
Impactul macroeconomic al acestei intensificări investiționale este considerabil: creșteri ale veniturilor fiscale locale (prin taxe profesionale și impozite), stimularea sectoarelor conexe (construcții, engineering, logistică), îmbunătățirea calificării forței de muncă, dar și sporirea exporturilor prin infrastructura e‑commerce. În plus, capitalul extern aduce competență managerială, standarde de sustenabilitate și tehnologie avansată.
Totuși, importanța recalibrării nu trebuie subestimată. Pe de o parte, există riscuri legate de creșterea prețurilor locuințelor în orașele mari, dificultăți în accesul la chirii pentru clasele medii locale și decalaje regionale. Pe de altă parte, există provocări de coordonare regională și lipsa infrastructurii de transport pentru a susține extinderea noilor investiții. Guvernul, autoritățile locale și instituțiile financiare europene trebuie să coopereze mai intens pentru a evita efectele adverse: tensiuni sociale, disparități regionale și vulnerabilitate la șocuri externe.
Perspective geoeconomice și strategice ale capitalului estic: rolul României în noua hartă investițională
Reorientarea capitalului european către Est nu este doar o consecință a dezavantajelor costurilor din Vest, ci și a schimbărilor geopolitice, strategice și tehnologice care redesenează preferințele investitorilor. România se află într‑o poziție geografică și geopolitică privilegiată: membră NATO și UE, punte între Balcani și centrul european, zonă de interes strategic pentru lanțuri de aprovizionare și securitate energetică.
Un factor cheie îl reprezintă politicile UE pentru coeziune territorială și tranziție verde: fondurile disponibile pentru renovarea clădirilor, infrastructura verde și digitalizarea administrației susțin proiecte imobiliare sustenabile, în acord cu standardele europene. Investitorii atrag aceste facilități prin structuri de finanțare hibrid – capital propriu combinat cu granturi europene – obținând rentabilitate și impact pozitiv.
Mai mult, schimbările climatice și reglementările tot mai stricte în Occident impun limite pentru domeniul construcțiilor tradiționale, ceea ce conduce companiile către piețe mai flexibile, cu costuri reduse și legislație adaptativă ca în România. În plus, digitalizarea accelerată – platforme de property management, smart building, analiza datelor și blockchain aplicat – devine facilitată în regiune, unde costul muncii și al infrastructurii digitale este mai mic, dar potențialul de adopție mare.
Un alt efect esențial este diversificarea riscului în portofoliile globale: condițiile geopolitice și economice din Vest devin instabile, iar Rusia sau China sunt percepute drept zone de risc. România, cu stabilitate macrofinanciară și alianțe occidentale, devine un punct de echilibru strategic pentru investitori care doresc expunere la Europa de Est fără expunere la riscuri autoritariste sau instabilitate regională.
Firma de consultanță JLL subliniază că randamentele nete în România pot ajunge la 7–9 % în rezidențial și 6–8 % în logistică, comparativ cu 3–5 % în piețele mature precum Paris, Amsterdam sau München, unde cererea este saturată. În același timp, costurile de operare scăzute permit noi experimente de „build‑to‑rent” și propuneri locative flexibile, apelate nu doar de expați, ci și de profesioniști români care au adoptat modele hibride de viață și muncă.
Totuși, nu toate semnalele sunt favorabile: riscurile legate de birocrație, instabilitate fiscală pe termen lung, infrastructură deficitară și un cadru juridic ce a generat litigii pentru unii investitori rămân amintiri recente. Însă tendința este din ce în ce mai clară: capitalul european vede Estul ca pe o extensie viabilă, flexibilă și eficientă a portofoliilor.
România, prin politici inteligente, infrastructură digitală, transparență fiscală și dezvoltare urbană strategică, are șansa de a-și definitiva rolul în noua hartă investițională. Pe termen lung, aceasta poate însemna nu doar creșterea pe hârtie a valorii imobiliare, ci și consolidarea unei economii verzi, inteligente și competitive, parte a nucleelor de dezvoltare sustenabilă din Europa Centrală și de Est.
Citește și: Cererea pentru apartamente noi explodează în România 2025
Citește și: Cum să alegi boxa portabilă perfectă pentru nevoile tale?
