Câți bani îți ia statul din chirii în 2025? Vezi cât pierzi din banii încasați!

Statul impozitează aceste venituri potrivit legislației în vigoare, iar noutățile recente pot influența cât rămâne efectiv în buzunarul proprietarului. Vom explica pe înțelesul tuturor ce impozit se aplică, ce este contribuția la sănătate (CASS) și când se plătește, ce este declarația unică și care sunt termenele de raportare către ANAF. De asemenea, vom exemplifica un calcul concret pentru o chirie de 500 € pe lună și vom detalia obligațiile unui proprietar (persoană fizică), inclusiv înregistrarea contractului la autorități. Totul într-un limbaj clar și accesibil, astfel încât să știi exact cât îți ia statul și cum să procedezi corect.

Impozitul pe veniturile din chirii în 2025

Pentru veniturile generate de proprietății imobiliare date spre închiriere, impozitul pe venit este fix de 10%, însă acesta se aplică doar asupra unei părți din suma brută încasată. Conform legislației actuale, venitul brut din chirii beneficiază de o cotă forfetară de deducere de 20%, adică doar 80% din suma încasată efectiv se consideră baza impozabilă. Pe această bază (venit net), se aplică impozitul de 10%. Cu alte cuvinte, statul ia doar 8% din chiria brută (10% din 80%).

Formula de calcul este simplă: Impozit datorat = Venit brut anual din chirie × 8%. Astfel, dacă ai încasat de exemplu 12.000 lei pe an din chirii, impozitul pe care îl datorezi statului va fi de 960 lei. Dacă chiria este stabilită în valută (euro), impozitul se calculează în lei, folosind cursul de schimb (de obicei cursul mediu sau cel din momentul plății) pentru a converti sumele încasate în lei.

Notă: În trecut, cota forfetară de deducere a fost mai mare (40%), însă legislația a fost modificată recent. Începând cu 2024, deducerea standard este de 20%, ceea ce înseamnă o bază impozabilă mai mare decât în anii anteriori (efectiv, impozit 8% din totalul chiriei, față de ~6% cât era înainte). Această schimbare a fost introdusă pentru a crește încasările la buget și este bine de luat în seamă atunci când îți calculezi veniturile nete din chirii.

Contribuția la sănătate (CASS): ce este și când se plătește

Pe lângă impozitul pe venit, un proprietar poate datora și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), însă doar dacă veniturile din chirii depășesc un anumit plafon anual. CASS este contribuția la sistemul public de sănătate și are o cotă de 10% dintr-o bază de calcul stabilită de lege. Important de reținut: obligația de a plăti CASS pentru chirii nu depinde de faptul că ești salariat sau pensionar (și deci deja asigurat); chiar și cei care au asigurare de sănătate din alte surse trebuie să plătească această contribuție pentru veniturile din chirii, dacă depășesc plafonul legal.

Care este plafonul? Plafonul se exprimă în funcție de salariul minim brut pe economie. În 2025, salariul minim brut este de 4.050 lei lunar, ceea ce înseamnă un plafon anual de 6 salarii minime (adică 6 × 4.050 = 24.300 lei). Astfel, dacă veniturile totale din chirii în decursul anului ating sau depășesc cel puțin 24.300 lei (echivalentul a ~2.025 lei pe lună), intervine obligația de a plăti CASS. Contribuția de sănătate este fixă, nu proporțională cu depășirea plafonului: pentru venituri între 24.300 lei și 48.600 lei pe an, vei datora 10% din valoarea a 6 salarii minime (adică ~2.430 lei pe an, indiferent dacă câștigi exact 24.300 lei sau 40.000 lei). Dacă veniturile din chirii sunt și mai mari (peste 48.600 lei pe an, adică peste 12 salarii minime), baza de calcul crește la 12 salarii minime (echivalent ~4.860 lei de plată anuală), iar pentru venituri foarte mari (peste 97.200 lei, echivalentul a 24 de salarii minime) se plătește CASS la nivelul a 24 salarii minime (adică ~9.720 lei pe an). Practic, legea stabilește trei trepte de contribuție în funcție de cât de mult îți depășesc veniturile plafonul:

• Venituri sub 24.300 lei/an – CASS = 0 (scutit, nu se plătește contribuție).

• Venituri între 24.300 și 48.600 lei/an – CASS = 2.430 lei (10% din 24.300 lei, echivalentul a 6 salarii minime).

• Venituri între 48.600 și 97.200 lei/an – CASS = 4.860 lei (10% din 48.600 lei, adică 12 salarii minime).

• Venituri peste 97.200 lei/an – CASS = 9.720 lei (10% din 97.200 lei, adică 24 salarii minime).

Majoritatea proprietarilor persoane fizice cu 1-2 apartamente închiriate se vor încadra în primele două situații (de obicei în prima, dacă chiria lunară este una medie). Dacă venitul anual din chirii nu depășește ~24.300 lei, nu vei datora CASS, ci doar impozitul de 10% pe venit. În schimb, odată ce ai atins sau depășit acest prag, va trebui să plătești în plus cei 10% pentru sănătate, în sumă fixă, indiferent că l-ai depășit cu 1 leu sau cu mai mult. De aceea, unii proprietari își calibrează chiria astfel încât să nu treacă peste plafon – de exemplu, la o chirie de ~2.000 lei pe lună (aprox. 400 €), venitul anual este sub plafon și se evită plata CASS. Desigur, această decizie ține de contextul pieței imobiliare și de negocierea cu chiriașul, însă e util de știut impactul pragului asupra banilor rămași.

Când și cum se plătește CASS?

Contribuția la sănătate pentru veniturile din chirii nu se reține lunar, ci se declară și se achită o dată pe an, odată cu impozitul aferent, în baza declarației unice. Termenul limită este același cu al impozitului pe venit – 25 mai a anului următor (vom detalia în secțiunea următoare). Practic, dacă în 2025 ai obținut venituri din chirii peste plafon, va trebui ca până la 25 mai 2026 să declari acest fapt și să achiți contribuția de 10% stabilită pentru nivelul veniturilor tale.

Declarația unică și termenele de raportare către ANAF

Toate veniturile rezultate dintr-un contract de închiriere apartament se declară către ANAF. Acest lucru se realizează prin intermediul Declarației Unice (formularul 212) – formularul fiscal prin care persoanele fizice își declară veniturile extrasalariale (inclusiv chirii) și calculează obligațiile de plată către stat. Declarația unică se depune o dată pe an, de regulă până la data de 25 mai a anului următor celui în care s-au obținut veniturile. De exemplu, veniturile din chirii obținute pe parcursul anului 2024 se declară și se plătesc până la 25 mai 2025. Până la acest termen trebuie achitate atât impozitul de 10%, cât și eventualul CASS de 10% (dacă a fost depășit plafonul), pentru a evita penalități sau sancțiuni.

Este important de menționat că, începând cu anul 2025, s-au eliminat obligațiile de depunere a unor declarații anticipate. Nu mai trebuie completată secțiunea de venituri estimate pentru anul în curs în declarația unică. Cu alte cuvinte, declarația unică ce se depune în 2025 va include doar veniturile realizate în 2024, fără estimări pentru 2025. Aceasta simplifică procedura, întrucât plătești taxele doar pe baza veniturilor efectiv realizate, și le plătești o dată pe an, în anul următor. Desigur, dacă ai plătit mai mult sau mai puțin în contul impozitului (de exemplu, ai depus anterior vreo plată anticipată opțională), situația se regularizează tot prin declarația unică.

Cum se depune declarația unică? Cea mai facilă metodă este online, fie prin intermediul platformei ANAF – serviciul Spațiul Privat Virtual (SPV), fie prin portalul e-Guvernare.ro cu semnătură electronică. Declarația poate fi depusă și pe hârtie, la ghișeu, însă mediul online oferă comoditate sporită (formularul inteligent poate fi completat și transmis electronic). După completare, asigură-te că primești număr de înregistrare sau recipisa electronică ce confirmă depunerea.

Ce se întâmplă dacă uiți sau întârzii depunerea? Nerespectarea termenului de depunere (25 mai) atrage o amendă contravențională cuprinsă între 50 și 500 lei. De asemenea, pentru plățile efectuate după termen, se vor calcula dobânzi și penalități de întârziere la impozitul sau contribuțiile neachitate la timp. Așadar, este în interesul tău să declari și să plătești la termen, pentru a evita costuri suplimentare.

Sfat: Notează-ți în agendă data-limită (25 mai) și, ideal, încearcă să depui declarația unică cu câteva zile înainte de termen, pentru a preîntâmpina eventualele probleme tehnice sau aglomerația de ultim moment pe portalul ANAF. Procesul nu este complicat, mai ales dacă veniturile tale din chirii se încadrează la regimul simplu (normă forfetară de 20%). După primul an, te vei obișnui cu pașii necesari. Dacă ai nelămuriri, ANAF pune la dispoziție instrucțiuni detaliate pentru completarea declarației unice, precum și call-center de asistență contribuabili.

Exemplu de calcul: chirie 500 € pe lună

Să luăm un exemplu concret, pentru a vedea cât la sută din banii încasați reprezintă taxele către stat. Presupunem o chirie de 500 € pe lună pentru un apartament (o sumă întâlnită des pe piața marilor orașe). Vom converti în lei și vom calcula atât impozitul, cât și contribuția la sănătate.

• Venit brut anual încasat: 500 € × 12 luni = 6.000 €. La un curs estimativ de 5 lei pentru 1 €, aceasta înseamnă aproximativ 30.000 lei pe an (valoarea exactă poate varia ușor în funcție de cursul valutar, dar vom lucra cu 30.000 lei pentru ușurința calculului).

• Venit net impozabil (după deducerea forfetară): Din cei 30.000 lei, legea îți permite deducerea a 20% ca și cheltuieli forfetare. 20% din 30.000 lei = 6.000 lei reprezintă deducerea forfetară (cheltuieli prezumate cu întreținerea locuinței etc.), fără a necesita documente justificative. Rămâne un venit net de 24.000 lei care va fi supus impozitului pe venit.

• Impozitul pe venit (10% din net): 10% aplicat la 24.000 lei = 2.400 lei. Aceasta este suma datorată ca impozit anual pe chirie. Putem verifica și prin formula simplificată: 8% din 30.000 lei (echivalentul formulei pe venitul brut) = 2.400 lei, confirmând calculul.

• Contribuția de sănătate (CASS): Acum trebuie să verificăm plafonul. Venitul net anual de 24.000 lei nu depășesc pragul de 24.300 lei (6 salarii minime pe 2025). Prin urmare, proprietarul nu datorează CASS pentru aceste venituri. Conform încadrării, pentru a nu plăti CASS, chiria în anul 2025 ar trebui să fie de până la 2.530 lei pe lună. 

• Total datorat statului: 2.400 lei (impozit) + 0 lei (CASS) = 2.400 lei pentru anul respectiv. Aceasta este suma totală de plată către buget, aferentă chiriei de 500 €/lună.

Pentru comparație, dacă chiria ar fi fost puțin mai mare astfel încât venitul anual să depășească plafonul de 24.300 lei (de exemplu ~2.600 lei pe lună, adică ~520 €/lună), impozitul anual ar fi fost de ~4.926 lei. În acest scenariu, totalul plătit către stat ar fi fost de de aproximativ 15,80% din venitul brut, față de ~8% în cazul nedepășirii plafonului. Așadar, pragul de 6 salarii minime are un efect semnificativ: odată ce l-ai depășit, contribuția la sănătate poate dubla suma pe care trebuie să o plătești către stat pentru veniturile din chirii.

Reține: Indiferent de sumă, impozitul pe chirii și CASS (dacă este cazul) se plătesc o dată pe an, nu lunar. În exemplul de mai sus, proprietarul ar achita cei 4.926 lei într-o singură tranșă, până la 25 mai anul următor, și nu lunar. Totuși, nimic nu te împiedică să pui deoparte lunar ~400 lei (sau ~80 €) din chirie, astfel încât la final de an să ai deja banii necesari plății obligațiilor fiscale fără un efort dintr-odată.

Obligațiile proprietarului (persoană fizică)

Pentru a fi în regulă cu legea, proprietarul unei locuințe închiriate are câteva obligații esențiale:

1. Încheierea unui contract de închiriere în formă scrisă. Înainte de toate, trebuie să existe un contract de închiriere (locațiune) semnat între proprietar (locator) și chiriaș (locatar). Acest contract stabilește drepturile și obligațiile părților (chiria lunară, durata, condiții etc.). Din perspectivă fiscală, contractul scris este baza pentru declararea venitului și, totodată, un instrument legal de protecție. Asigură-te că ai un contract complet și conform legislației, întrucât contractele de închiriere devin titluri executorii după înregistrare – ceea ce îți poate facilita eventualele demersuri legale (de exemplu, recuperarea chiriei restante) fără a mai fi nevoie de un proces de fond (contractul are putere executorie direct).

2. Declararea contractului la ANAF. Este obligatoriu ca proprietarii care închiriază o locuință să își înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent (ANAF) în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea contractului. Această obligație a fost reintrodusă prin lege începând cu 1 ianuarie 2023 și se menține și în 2025. Scopul ei este de a asigura o mai mare transparență a veniturilor din chirii și de a facilita conformarea voluntară.

3. Cum se face înregistrarea? Prin depunerea unei cereri tip la ANAF, numită Declarația de înregistrare a contractelor de locațiune (formular C168). Practic, trebuie completat formularul C168 (care include datele părților, adresa imobilului, valoarea chiriei, durata contractului etc.) și atașată o copie a contractului de închiriere semnat. Acestea se pot depune fie online, prin Spațiul Privat Virtual (la secțiunea dedicată depunerii declarației unice, există și opțiunea de a atașa formularul C168), fie la ghișeu (la registratura ANAF de care aparții). În cazul depunerii online, formularul electronic inteligent C168 se găsește pe portalul ANAF, iar copia contractului trebuie să fie scanată și marcată de proprietar cu mențiunea “conform cu originalul” și semnată.

4. Cine depune în cazul cu mai mulți coproprietari? Dacă imobilul are mai mulți proprietari (de ex. soț și soție coproprietari), nu este nevoie ca fiecare să depună separat contractul. O noutate din 2025 este că în contract se desemnează o singură persoană (unul dintre proprietari sau un reprezentant legal) care îndeplinește obligația înregistrării pentru toți. Așadar, un singur formular C168 depus va fi suficient, cu condiția ca persoana desemnată să fie menționată în contract. Fiecare coproprietar își va declara însă separat partea de venit în declarația unică anuală (proporțional cu cota de deținere din imobil).

5. Modificări ale contractului sau încetarea acestuia: Obligația de înregistrare la ANAF se extinde și la orice modificare ulterioară a contractului (de pildă prelungire, majorare de chirie, reziliere înainte de termen). Orice astfel de schimbare trebuie declarată în maximum 30 de zile de la producerea modificării, prin depunerea unei cereri C168 rectificative (bifând că e vorba de o modificare a contractului inițial).

6. Declararea veniturilor și plata impozitelor. Așa cum am detaliat, proprietarul are obligația să declare anual veniturile din chirii prin declarația unică și să achite impozitul pe venit de 10% și, dacă e cazul, contribuția CASS de 10%. Declarația unică trebuie depusă până la 25 mai în anul următor celui în care s-au obținut veniturile, iar plata sumelor datorate trebuie efectuată tot până la această dată. În practică, după ce depui declarația unică, poți plăti online în contul IBAN al trezoreriei (afișat pe recipisa declarației) sau la casieriile ANAF, ori prin internet banking (trebuie doar să menționezi CNP-ul și tipul obligației la plată, de exemplu “Impozit venituri din cedarea folosinței bunurilor, anul YYYY” și/sau “CASS datorat, anul YYYY”).

7. Alte aspecte utile: Dacă încasezi chiria în numerar, amintește-ți că pentru încasări în numerar de la persoane fizice nu ai nevoie de casă de marcat – însă este recomandat să emiți o chitanță sau să consemnați în scris plata. Ideal, tranzacțiile prin bancă (transfer) sunt cele mai transparente și ușor de dovedit.

În concluzie, în 2025 statul își ia aproximativ între 8% si ~16% din chiria ta anuală, în funcție de nivelul veniturilor. Cunoașterea acestor procente și a obligațiilor tale te ajută să gestionezi corect banii încasați și să eviți surprizele neplăcute. Procedând conform legii – contract înregistrat, venit declarat, impozite plătite la timp – vei putea să te bucuri de veniturile din chirii fără griji, păstrând în același timp un ton profesionist și o atitudine responsabilă ca proprietar.

Spor la închiriat!